随着近期《自然资源部、中国银行保险监督管理委员会关于协同做好不动产"带押过户"便民利企服务的通知》（简称"带押过户通知"）的发布，全国各地正紧锣密鼓地推进"带押过户"的落实。该政策因足够贴近民众生活，而引起广泛关注和大量报道。笔者基于专业律师视角思考，提出在推进"带押过户"和买卖"带押房屋"时，也应当关注其适用范围和限制条件。

下文梳理"带押过户"适用范围的七个限制：

01

时间限制

《民法典》实施前已经办理抵押登记的，不得直接办理"带押过户"。

"带押过户"的法律依据是《民法典》第406条，该条规定"抵押期间，抵押人可以转让抵押财产"。《民法典》是2021年1月1日起生效的；其生效前施行的《物权法》第191条规定，"抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产"。民法典改变了物权法的抵押物转让规则。这就涉及到新、旧法律如何衔接的问题了。

为了做好衔接，自然资源部专门在2021年4月6日发布《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，该通知规定"《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记"。

而这次自然资源部、银保监会发布的《带押过户通知》，也对衔接问题进行了规定。《带押过户通知》规定："《民法典》实施前已经办理抵押登记的，应当由当事人协商一致再行办理"。这里面的"当事人"主要指的是抵押权人，体现的是对抵押权人利益的保护，防止抵押权悬空。

所以，在办理"带押过户"时，卖方、买方、不动产登记部门，首先要看下抵押登记的时间，若是2021年1月1日之前办理的登记，不得直接办理"带押过户"。

02

约定限制

若不动产登记簿中已记载关于禁止或限制转让抵押不动产的约定，则不得直接办理"带押过户"。

《民法典》第406条规定"抵押期间，抵押人可以转让抵押财产"的同时，还规定了"当事人另有约定的，按照其约定"。当事人如何约定才算是该条中的"另有约定"？《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第43条规定为"当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记"，其核心在于将约定登记在不动产登记簿中。

所以，买卖双方在准备"带押过户"之前，要先看下抵押贷款合同中的约定，然后再去不动产登记部门查一下不动产登记簿。对于银行等抵押权人来说，对外提供贷款时，也将会重视在抵押贷款合同中约定禁止或者限制转让抵押财产，并且将约定登记在不动产登记簿中。

03

查封限制

被查封的不动产，不得办理"带押过户"。

不动产存在抵押登记，只是不动产权利被限制的一种形式，不动产被法院查封是另一种重要的限制形式。《城市房地产管理法》第38条规定："下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……"

所以，购房者买房子时，还要审查房屋是否已被人民法院查封，以及房屋是否涉及其他不得转让的情形。卖房的一方，在房屋被查封的情况下，更不要转让房屋，因为可能涉嫌"非法处置查封的财产罪"。

04

贷款逾期限制

房屋卖方逾期还款承担违约责任时，办理"带押过户"存在限制。

按揭贷款的购房者不都是按期还款的购房者，若购房者逾期还款，则根据抵押贷款合同的约定，购房者可能要承担逾期利息、违约金和实现债权的费用等违约责任。此种情况下"带押过户"，由卖方还是买方承担此前的违约责任？

显然是卖方承担自己的违约责任。但问题是，卖方可能没有能力承担或者违约责任数额高于转让房屋可获利益。此时，办理"带押过户"存在障碍，需要先解决违约责任的问题。所以，《带押过户通知》中规定："带押过户"主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。

05

不动产类型

短期内办理工业、商业等类型不动产"带押过户"可能存在限制。

《带押过户通知》中规定"要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。"目前全国各省市推进的"带押过户"集中在买卖住宅类二手房领域。而《民法典》关于抵押物转让的规定，不限于住宅类二手房，而是所有的抵押财产都可以"带押过户"。

我国重视实事求是和"摸着石头过河"的工作方法，所以，《带押过户通知》指出"逐步向工业、商业等类型不动产拓展"，先在住宅类二手房领域积累经验，然后分步推广到所有类型的抵押财产。当前，办理工业、商业等类型不动产"带押过户"的规则尚不明确，可能存在限制。

06

抵押权人种类

短期内非银行业金融机构办理"带押过户"存在限制。

《带押过户通知》中规定，"带押过户"主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款。小额贷款公司、融资担保公司、典当行、商业保理公司等金融机构，不属于银行业金融机构。办理"带押过户"业务，不但对金融机构自身的资信有要求，还要求金融机构之间的协作配合。银行业金融机构显然在这方面优于非银行业金融机构。短期内非银行业金融机构办理"带押过户"存在限制。

07

地域差异

不同地域的"带押过户"具体规则可能不同。

《带押过户通知》中规定，"要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展"。虽然"带押过户"制度是国家民法典的要求，但目前具体规则尚不成熟，所以各省市的"带押过户"细化操作规则可能存在差别。买卖双方需要详细了解当地的带押过户具体政策。

例如，2023年3月31日，北京银保监局、央行营管部、市规自委、市住建委等四部门联合发布《关于推进个人存量住房交易"带押过户"有关工作的通知》规定了北京的"带押过户"规则。该"北京模式"允许跨行贷款，即购房人可以选择售房人房贷所在银行办理贷款，也可以选择其他开办此项业务的银行办理贷款。但其他地方模式未必允许跨行贷款。买卖双方需留心注意。